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Giovedì, 11 Maggio 2023 15:47

Alloggio Improprio alias Basso: La Categoria Catastale più ricercata a Napoli.

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L’unità immobiliare avente caratteristiche tipologiche di fatto incompatibili con l’utilizzazione ad abitazione è definita “alloggio improprio” detto "basso" , più noto ancora con il termine napoletano 'o vascio

Sono piccole abitazioni di uno o due vani poste al

piano terra, con l'accesso diretto sulla strada. Le origini del "basso" napoletano in particolare, non sono precise. Vi sono alcune citazioni nei testi del XIV secolo ed a seguire in quelli di epoca barocca. Come predetto, trattasi di piccole abitazioni poste al piano terra di un edificio in muratura di tufo, con o senza finestre, senza wc (in passato) e con accesso diretto dalla strada.

Rientrano comunque in detta categoria le baracche, le stalle, le grotte, le caverne, i sotterranei, le soffitte, i bassi, i garage, le cantine e gli alloggi per i quali ricorrono tutte le fattispecie previste per alloggio antigienico di cui al D.M. 5 luglio 1975. La categoria catastale attribuita è la A/5 , ben al di sotto della A/4 e della A/3 che restano comunque attribuite ad abitazioni in piano, anche rialzato, con caratteristiche costruttive e rifiniture di livello modesto. Ciò è quanto si afferma in gergo tecnico ma la realtà è ben diversa. Ci sono bassi da 2 e 3 vani, finemente ristrutturati, con rivestimenti delle pareti e dei pavimenti in legno, marmi pregiati e cotto, che insieme alle ampie aperture finestrate, consentono un buon livello di luminosità ed abitabilità, in contrasto appunto, con l'attribuzione catastale A/5. Infatti, molte abitazioni al piano terra, nel centro storico di Napoli, sono accatastate A/3 sin dalla costruzione del fabbricato, come la casa del portiere sempre presente negli stabili del Risanamento Spa. Quest'ultima in particolare, ha il pregio dell'accesso dall'androne dello stabile signorile, diversificandosi dal classico basso napoletano con accesso diretto dalla strada. E proprio tale caratteristica, cioè l'accesso all'unità immobiliare dall'interno del palazzo, è fondamentale per il Comune di Napoli, ed altri, per poter effettuare i lavori di manutenzione straordinaria con annesso cambio di destinazione d'uso da locale commerciale ad alloggio improprio. L'esigenza del cambio di destinazione d'uso, nasce in particolare a Napoli, per l'esponenziale trasformazione dei bassi in B&B adibiti a locazione turistica. E' proprio il turista, in particolare straniero, che desidera soggiornare - e comprare - in queste abitazioni caratteristiche, proprio per godere in appieno dell'atmosfera del centro storico di Napoli. 

Prescindendo ulteriori approfondimenti sull'alloggio improprio, soprattutto su quanto previsto dalla normativa nazionale con D.M. 5 luglio 1975, il Regolamento Regionale Campania del 28 ottobre 2019, ed il Regolamento Edilizio del Comune di Napoli, quasi sempre in contrasto, illustreremo la progettazione seguente di un vano situato al piano terra a Porta San Gennaro in Napoli, che non ha mai mutato la destinazione d'uso A/5 e che resta un gioiello pur non avendo l'accesso interno dal palazzo.

Dalle ricerche catastali e comunali effettuate, si evince che nel vano vi era la presenza di un piccolo bagno a destra. Probabilmente il basso era abitato da 2 persone.

Il progetto prevede in 16 mq con altezza di 3,70 ml, il bagno a destra funzionale con la porta scorrevole (salva spazio) e con la presenza di tutti i pezzi igienici. In particolare la doccia è stata richiesta più grande ed è stata inserito una base di 70 cm x 90 cm ma andava anche bene di 70 cm x 70 cm. 

Sul lato sinistro ed in linea, tutti i servizi per la cottura, un tavolo con televisore a quadro, insieme al frigorifero oltre alla lavatrice + l'asciugatrice. Sul lato destro è presente il letto ad una piazza e mezza, con cassettone ed armadio a ponte, per sfruttare al massimo tutti gli spazi. e' presente una finestra alta ed il soffitto è con n. 4 volte ad unghia che saranno ben enfatizzate con faretti di luce calda. 

L'intonaco sulle pareti è fatiscente e pertanto si è proposto l'abbattimento ed il ripristino con preparati a base di calce naturale, ottimi per la respirazione del muro e contro eventuale umidità di risalita, anche se non presente. 


Fonte: D.M. 5 luglio 1975 ; Regolamento Regionale Campania del 28 ottobre 2019.

N.B.: Per il Comune di Napoli attraverso il seguente link Urbismap è possibile visionare tutti i vincoli e le norme tecniche di attuazione del Piano Regolatore Generale. Attraverso la cartografia e posizionando il cursore su di un fabbricato, si ha un'immediata lettura dei vincoli e delle norme a cui sono sottoposti le unità immobiliari ubicate all'interno del manufatto edilizio.

Per ca cartografia si rimanda il lettore al seguente link www.urbismap.com


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Letto 4511 volte Ultima modifica il Mercoledì, 13 Dicembre 2023 20:02
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